Evergrande y las contradicciones de la economía china

Por Mercedes Giannoni Succar 1

Observatorio de la Política China / https://politica-china.org

Mercedes Giannoni Succar, Licenciada en Economía por la Pontificia Universidad
Católica del Perú (PUCP), y Master en Desarrollo Económico y Social por la
Universidad de Paris I (La Sorbona, Francia). Analista Financiero en el
Departamento de Análisis Operativo de la Unidad de Inteligencia Financiera del
Perú, de la SBS2, y en la empresa Telefónica del Perú. Actualmente es integrante
del Grupo de Estudios sobre Política China.

RESUMEN

El presente trabajo analiza las causas que originaron la crisis inmobiliaria y financiera de Evergrande (1996), la más importante desarrolladora china y también la más endeudada del mundo. El sector inmobiliario representa más de un cuarto del PBI chino. La crisis ocurre en un contexto de cambios para implementar el nuevo modelo de desarrollo económico chino (2021–2025), impulsado por las estrategias de “doble circulación” y de “bienestar común”.
Entre las causas del histórico default de Evergrande están la diversificación ciega, el alto apalancamiento y la iliquidez; y la fundamental, es la repentina puesta en marcha, por el Banco Popular Chino, de la política de las “tres líneas rojas”, que restringe el crédito a promotoras con elevado endeudamiento.

El análisis presta particular énfasis a las implicancias sociopolíticas de la crisis de Evergrande, sosteniéndose que la crisis financiera de la empresa, por el peso que significa en la economía china, agrega una amenaza al mercado interno, adicional a las preexistentes, como son la desigualdad y la pobreza. China está muy lejos de alcanzar la clase media adinerada, necesaria para activar el consumo interno que permita llevar adelante la estrategia de “doble circulación”.

Evergrande y las contradicciones de la economía china

I.– Introducción:

Es una verdad de Perogrullo que la presencia de China en el ámbito de la economía mundial no deja de incrementarse a pesar de factores adversos como los que se desprenden de la pandemia Covid–19. Paradójicamente, la economía china enfrenta grandes contradicciones provocadas por la parálisis de la demanda efectiva mundial y por el excesivo crecimiento de su sector inmobiliario, situación agravada por las medidas anti–Covid–19. La respuesta del gobierno de Xi Jinping a estos retos ha sido ampliar su mercado interno por medio de políticas de combate a la pobreza y una estricta regulación del sector de la construcción.

El sector inmobiliario chino es el responsable de la mitad de la deuda generada en dicho país. Los préstamos inmobiliarios crecieron un 20 % anual durante los años 2014–2018 y representaron el 40 % de los nuevos préstamos en instituciones financieras. Cualquier crisis sostenida en los mercados inmobiliarios podría extenderse, potencialmente, a otras áreas de la economía china, ya que los bienes raíces constituyen alrededor del 40 % de las garantías para todas las transacciones de préstamos. 1

A fines de la década de 1990, se estaba incrementando, en un grado cada vez mayor, el rol del sector inmobiliario, como motor del crecimiento económico y social nacional, en respuesta a la necesidad apremiante de viviendas. China se encontraba en pleno proceso de urbanización y con el costo de vida en aumento. El sector representa actualmente alrededor del 30 % del PBI chino y al rededor del 18 % del empleo urbano 2. Se estima que un tercio de la inversión nacional se ha realizado en bienes raíces en los últimos años 3.

A pesar de que la política monetaria expansiva impulsó el PIB de China tras la recesión de 2008, esta expansión apenas se ve en la producción de bienes de consumo básicos. La respuesta en el desarrollo del sector inmobiliario no es tal, porque, aparentemente, estaría causada por una burbuja especulativa en inversiones en activos fijos (FAI, por sus siglas en inglés), especialmente en bienes raíces 4. Se presenta, pues, para el gigante asiático, el dilema de cómo priorizar el creciente consumo de una clase media, sin afectar su compromiso de proveer al mundo de las manufacturas que requiere. Cada día es más evidente que la forma en que China enfrente éstas y otras contradicciones y dilemas contemporáneos marcará el futuro del planeta en el siglo XXI.

II.- Evergrande Real Estate Group: Su creación y auge:

2.1.- Creación:

Evergrande Real Estate Group, en adelante Evergrande, la promotora inmobiliaria más grande de China, fue constituida en 1996 por Xu Jiayin, un ex empleado de la industria siderúrgica estatal, en la ciudad de Guangzhou, en el sur de China. En 2009, Evergrande se hizo pública en la Bolsa de Valores de Hong Kong como uno de los mayores promotores inmobiliarios de China. En 2016 Evergrande se convirtió en una empresa de Global Fortune 500, con ventas contratadas cercanas a los USD 54,400 millones, convirtiéndose Xu en el hombre más rico de China en 2017, con una fortuna de más de USD 42,200 millones.

El Grupo Evergrande registró un proceso de diversificación sumamente acelerado, posee ocho industrias vinculadas con los rubros de vestimenta, alimentación, vivienda, transporte, recreación, turismo y entretenimiento. Esta estrategia de diversificación demasiado rápida fue, probablemente, una de las causas de la crisis de Evergrande 5.

Evergrande también destaca por ser la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo, con un pasivo de USD 300,000 millones a principios de 2021, que representa un 2% del PIB chino. Tiene 200.000 empleados y genera 3,8 millones de empleos indirectos. Posee casi 1.300 proyectos en 280 ciudades y ha vendido casas a 12 millones de propietarios 6.

2.1.1.- Contexto:

Evergrande se constituyó en la época en que el gobierno chino comenzó a abolir el sistema nacional de vivienda social a favor de un sistema de propiedad de vivienda privada. En aquel entonces, el incipiente mercado de bienes raíces residenciales de Guangzhou estaba dominado por condominios grandes y costosos en el centro urbano, al igual que en otras ciudades importantes de China. Con recursos financieros limitados, Xu decidió centrarse en el mercado masivo. Comenzó a ofrecer condominios más pequeños en los suburbios, que tenían la ventaja de costos de desarrollo y terrenos más bajos, así como una rotación potencialmente más rápida, en respuesta a la fuerte demanda del mercado, impulsada por el
acelerado proceso de urbanización. Los residentes de ciudades pasaron de representar el 29% de la población total en 1996 (cuando se fundó Evergrande) al 60% en el 2018 y 61% en la actualidad, según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas de vivienda de China 7.

2.2- Auge:

El enfoque de Evergrande en el mercado masivo allanó el camino para su éxito incluso en tiempos difíciles. El éxito inicial de su creador, Xu Jiayin, fue aprovechado para obtener préstamos de los bancos, que financiaron la agresiva expansión de la empresa en la ciudad de Guangzhou. En corto tiempo, su modelo de “tres altos y uno bajo”: alta deuda, alto apalancamiento, alta rotación y bajo costo, demostró ser una estrategia exitosa. A principios de la década de 2000, Evergrande estaba desarrollando 13 proyectos en Guangzhou, lo que lo convertía en uno de los mayores desarrolladores de la ciudad. Mientras tanto, China había liberalizado completamente el sector inmobiliario, que se ha vuelto también ferozmente
competitivo y muy fragmentado. Para 2004, Evergrande se había expandido a nivel nacional y se clasificó entre los 10 principales desarrolladores en China por ventas 8.

En breve, el crecimiento de Evergrande fue un reflejo de la urbanización más amplia y el auge inmobiliario de China. El fuerte crecimiento económico, el aumento de los ingresos, la liberalización de las políticas sobre la tierra, la vivienda y el sistema “hukou” (registro de hogares), junto con las reformas fiscales y monetarias, se han combinado para dar paso a la mayor migración desde el campo a la ciudad en la historia de la humanidad. El sector inmobiliario, a su vez, ha sido un motor clave del crecimiento económico de China, responsable del casi 30 % del PIB, el 15 % de la inversión en activos fijos y el, el 15% del empleo urbano y el 20 % de todos los préstamos bancarios en 20169.

2.2.1.- Banco de tierras:

Otro pilar clave de la de rápida expansión de Evergrande fue su vasto banco de tierras. Desde 2004, la empresa ha estado enviando cientos de empleados cada año a recorrer ciudades de todo el país en busca de terrenos adecuados para el desarrollo. Como resultado, Evergrande acumuló las mayores reservas de tierra de todos los desarrolladores chinos. Para 2018, Evergrande poseía 822 terrenos sin desarrollar en 228 ciudades10. Las compras de tierras de Evergrande fueron posibles, en parte, gracias a los fuertes préstamos.

Es importante aclarar que el Estado tiene el control del mercado del uso del suelo y aplica una estricta regionalización y zonificación en la conversión de tierras agrícolas o forestales a suelos urbanizados o habitacionales tanto en áreas rurales como urbanas. La propiedad privada sobre el suelo no existe en China; en su lugar opera un dinámico mercado sobre el uso de la tierra, el cual se compra y se vende, se hereda y es susceptible de hipotecarse. A pesar de las limitaciones se ha desarrollado un pujante mercado de bienes raíces 11.

El auge de la vivienda en China está estrechamente ligado a las políticas gubernamentales de apoyo. Debido a que los gobiernos locales dependen de los ingresos de las concesiones de tierras como fuente principal de ingresos y tanto los gobiernos locales como los centrales dependen de las inversiones inmobiliarias para impulsar el crecimiento económico y la creación de empleo, ambos tienen importantes incentivos para hacer crecer el sector12. En 2016, el valor de mercado total de los bienes inmuebles de China representó el 411 % del PIB, casi el doble que el promedio mundial del 260 %13. Si bien el gobierno ha intentado en repetidas ocasiones frenar las compras especulativas desenfrenadas con medidas administrativas como controles de precios y prohibiciones de venta, no ha tenido éxito en contener estas prácticas.

2.2.2.- Banca en la sombra:

Un problema recurrente en el sistema financiero de China es la proliferación de los llamados “bancos sombra”, que son entidades establecidas por los bancos para hacer operaciones de crédito fuera de sus libros contables. Este sector surgió a fines de la década de 1990, pero su crecimiento vertiginoso ocurrió en los años posteriores a la crisis financiera global de 2008.

Algunas de las razones por las que muchas empresas utilizan los servicios bancarios de sombra son: la oferta insuficiente de crédito por parte de los principales bancos comerciales y estatales, los reglamentos que restringen las operaciones de riesgo, la poca capacidad de los organismos reguladores oficiales en operaciones de arbitraje, la supresión de la administración de crédito en las operaciones interbancarias y el control del Estado que busca mantener muy bajas las tasas de interés en depósitos bancarios y en operaciones de rendimiento financiero. Por todo ello, la colocación de fondos financieros de estos bancos sigue siendo muy alta, porque, cobran tasas de interés más bajas que las oficiales, y pagan tasas mayores a los ahorradores cuando captan recursos 14. “Son las tasas de interés negativas en China las que han causado un rápido crecimiento de la bancarización en la sombra, operada por más de 6,000 empresas de microcrédito” 15.

Por otro lado, la banca en la sombra ha sido un recurso utilizado por los bancos para evadir los controles estrictos sobre las tasas de interés que se pagan a los depositantes; para apoyar a las empresas privadas que reciben un trato discriminatorio por parte de la banca comercial, en relación con el que dan a las empresas estatales, y para que las empresas medianas y pequeñas accedan a formas de financiamiento de instituciones no bancarias. La bancarización de sombra entraña innovación y creatividad, pero también la posibilidad de especulación excesiva y de una crisis de hipotecas de alto riesgo 16.

Los planificadores chinos facilitaron el crecimiento del sector inmobiliario, como motor de crecimiento económico, vendiendo tierras, lo que forzó el desplazamiento de casi 70 millones de agricultores, de las tierras que antes ocupaban, acelerando el crédito a través de corporaciones no financieras, también conocidas como «banca en la sombra» y bonos del gobierno local, que no estaban ampliamente permitidos antes de la década de 1990 17.

Desde 2016, el gobierno chino ha hecho del desapalancamiento una de las principales prioridades económicas dirigidas tanto a las empresas financieras como a las no financieras.

Para junio de 2016, los 196 desarrolladores cotizados de China habían acumulado una deuda de 3 billones de yuanes, principalmente del sistema bancario en la sombra, no regulado, del país, frente a los 1,3 billones de yuanes en 2013. Durante años la banca en la sombre ha financiado operaciones inmobiliarias que son complejas de detectar. Evergrande Group fue uno de los más afectados, debido a que esta empresa también aprovechó la banca en la sombra como fuente de financiación, teniendo gran parte de su deuda oculta, fuera de sus estados financieros.

Antes de la represión del gobierno contra el apalancamiento excesivo en la sombra,
Evergrande era el desarrollador de bienes raíces más apalancado en China, con una relación de apalancamiento de más del doble que los siguientes desarrolladores apalancados 18, con casi USD 43.700 millones de pagos de deuda que vencían en 2019, y con un tercio de la deuda con proveedores, 128 bancos, y 121 instituciones no bancarias implicadas 19.

El problema con el manejo de estos recursos es que no están garantizados, ni la devolución del dinero recaudado o de sus réditos, porque su principal canalización es a inversiones de riesgo no reguladas 20.

Este fenómeno bancario-financiero chino es único en el mundo de las grandes economías y de los mercados emergentes. La utilidad de esos productos de administración de fondos es que permiten aprovechar el ahorro interno en inversiones domésticas que, a pesar de ser inseguras, son las que en conjunto han movido a la economía real a tasas de crecimiento del PBI que siguen siendo envidiables 21.

III.- Causas de la crisis de Evergrande:

Las causas de la crisis de deuda de Evergrande se dividen en dos grupos:

– Internas y Externas:

3.1.- Internas:

3.1.1.- Plan de Diversificación ciega.-

Cuando en 2017 la industria inmobiliaria china entra en una fase de profundo ajuste y transformación, la estrategia que lanza Xu Jiayin es la de diversificación. Ya en la presentación del informe provisional de Evergrande de 2014, Xu Jiayin declaró públicamente que Evergrande optaría por diversificarse después de alcanzar cierta escala 22.

A principios de 2017, Evergrande anunció un cambio estratégico en su modelo de negocio, pasando de un modelo de «alta deuda, alto apalancamiento, alta rotación y bajo costo» a un modelo de «baja deuda, bajo apalancamiento, bajo costo, alta rotación». Así, la compañía empezó a ramificarse en nuevos sectores comerciales como un medio para cubrir el riesgo continuo en el desarrollo inmobiliario. Pero todas las empresas en que invertía, Evergrande Spring, Evergrande Auto, etc., sufrían pérdidas cada año 23.